В регионе сумели предложить качественные объекты по умеренной цене. Вероятно, рост интереса россиян к покупке жилья в области продолжится
Завершающийся год на рынке жилищного строительства в Санкт-Петербургской агломерации показал постепенный разворот покупательского интереса от квартир в городе на Неве к жилью, расположенному на территории Ленинградской области. Причины не только в разнице цен, но и в качестве предлагаемых жилых комплексов, и в технологических решениях, внедряемых застройщиками.
Область дешевле, но не хуже
Пока сложно сказать, что квартиры в городе теряют популярность – нет, она даже в целом продолжает расти – например, за 11 месяцев нынешнего года договоров на покупку первичного жилья в северной столице было заключено почти пятьдесят тысяч, что примерно на 12 процентов выше, чем годом ранее. Но вот в Ленинградской области спрос вырос еще выше – на 13 процентов, и эту тенденцию многие специалисты называют долгосрочной.
По их мнению, один из очевидных факторов, толкающих покупателей к выбору жилья за пределами административных границ Петербурга – цена. Средняя стоимость квадратного метра во втором по величине городе России изначально была заметно выше, а за 2023 год еще и выросла существенно – сразу на 8%, составив в итоге к концу ноября 256 тысяч рублей. В это время жилая недвижимость в городах и поселениях Ленобласти стала дороже всего на 2%, а итоговая цена квадратного метра на 40% ниже – около 148 тысяч рублей.
Такая разница в стоимости стала очень важным фактором выбора жилья, особенно с учетом того, что за последние годы заметно выросла транспортная доступность поселений Ленинградской области, особенно относящихся к числу пригородных по отношению к Петербургу – Мурино, Кудрово и других. Кроме того, со времен пандемии получил существенное распространение и удаленный формат работы, который также повысил привлекательность более дешевого жилья за пределами Петербурга.
Это приводит к перераспределению спроса, которая становится все более заметной, если рассматривать ситуацию в разрезе не двух субъектов, а их районов. В нынешнем году первое место по объемам спроса на жилье утратил давний лидер – Приморской район Петербурга. На лидирующие позиции вышел Всеволожской район Ленинградской области – он победил в конкуренции за предпочтения покупателей благодаря хорошей доступности транспортной инфраструктуры, и развитой сети социальных учреждений и городских пространств при заметно более низкой цене на жилье.
Впрочем, часто встречаются и мнения о том, что успехи Ленобласти – это все же в первую очередь обратная сторона неудач Санкт-Петербурга. А виновником последних называют Центробанк, и его политику по неуклонному повышению ключевой ставки в 2023 году Ставка за год выросла почти в два раза – с 8,50 до 16%, а это привело к тому, что существенная часть покупателей перестала «тянуть» возможность взять кредит на жилье в Северной столице. Еще одним мощным «отсекателем» спроса стало увеличение минимального объема первоначального взноса по ипотечным программам, в том числе льготным. Чтобы не оставаться с дешевеющими деньгами на руках, и купить хоть что-то по нынешним ценам, люди и выбирали Ленинградскую область.
Изменения интересов покупателей уже прочувствовали девелоперы, чутко держащие нос по ветру. В нынешнем году застройщики примерно на 11 процентов снизили активность в строительстве жилья на территории города, и при этом куда более резко нарастили ее в Ленобласти – прирост составил почти 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
При этом аналитики отмечают, что Ленинградская область оказалась едва ли не главным бенефициаром всех сложных процессов на рынке недвижимости России. Именно сюда за последние годы пришло наибольшее количество новых федеральных игроков, которые принесли с собой и более высокие стандарты строительства, тем самым еще увеличив привлекательность местного жилья для потенциальных покупателей.
Двигаясь по пути Манчестера
Многих в нынешних обстоятельствах волнует вопрос, удастся ли Ленинградской области удерживать столь успешные позиции в конкуренции с Санкт-Петербургом. Разумеется, абсолютно точных прогнозов сейчас никто дать не рискнет, но, например, международный опыт говорит в пользу того, что подобный сценарий может продолжаться годами и десятилетиями. В Великобритании, например, в определенный момент несколько крупных агломераций, включая Ливерпуль, Бирмингем и Манчестер, сумели оттянуть существенную часть интереса даже от Лондона, традиционно считавшегося главным магнитом для привлечения покупателей жилья. При этом в этих городах, включая Манчестер, активность строительства продолжала неуклонно расти, и так и не столкнулась с естественным пределом спроса.
Вполне можно предположить, что подобную роль конкурента на десятилетия сумеет сыграть и Ленобласть по отношению к Петербургу. Как полагают многие эксперты, это станет возможным в том случае, если и власти, и девелоперы продолжат повышать стандарты развития местных территорий и создавать по-настоящему привлекательную среду для жизни здесь.
И явные предпосылки к тому, что именно так будет развиваться ситуация, уже есть. Известно, что федеральные компании, пришедшие в область, активно реализуют социальные проекты, но, как ни удивительно, еще более мощно эту работу ведут некоторые средние по масштабам девелоперы, не имеющие федеральной ресурсной поддержки.
Хорошим примером может послужить политика строительного холдинга «Евроинвест», работающего преимущественно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Компания, возглавляемая известным предпринимателем Андреем Березиным, давно отличалась именно готовностью максимально полно включаться и в реализацию программ социального развития территорий, и в строительство крупных дорожных объектов. Одной из последних инициатив «Евроинвеста» в этом направлении стала поддержка создания инфраструктуры для электромобилей в жилых кварталах петербургской агломерации.
«Мы считаем это очень знаковой тенденцией и призываем застройщиков региона уже начать включать в свои проекты комплексной застройки кварталов эту «зеленую» инфраструктуру. У нашего венчурного фонда «Евровенчур» уже есть ряд предложений по созданию сетей электрозарядных станций, в частности разработанных учеными и инженерами ЛЭТИ. В ближайшее время на площадке Ленинградской областной ТПП мы планируем запустить серию встреч и круглых столов с участием разработчиков, девелоперов и региональных властей для того, чтобы выработать комплексный и взаимовыгодный подход по созданию сети заправок для электротранспорта в формате государственно-частного партнерства», - отмечал Андрей Березин в одном из публичных выступлений, посвященных данной тематике.
Стоит добавить к сказанному и то, что «Евроинвест» добился в последние годы серьезных успехов в повышении качества жизни в своих ЖК. Главным механизмом достижения этой цели стала внедренная в холдинге Андрея Березина концепция 3ID. Один из ключевых пунктов концепции касается обязательного выделения в структуре любого ЖК компании крупных площадей под общественные пространства. Это детские и игровые площадки, комнаты семейного досуга, коворкинги и учебные центры – они не просто занимают немалые территории, но еще и оборудуются максимально качественно.
Логично, что такие жилые комплексы, обеспечивающие безопасность и комфорт на высоком уровне, становятся мощным фактором привлечения покупателей, а заодно – и развития местных поселений. Если сам «Евроинвест» сможет продолжать такую же политику и в будущем, говорить о возврате доминирования Санкт-Петербурга на рынке жилья агломерации станет совсем невозможно.
